江西省南昌市人大常委


南昌市人民代表大会常务委员会监督司法工作条例
2005.09.30 南昌市人大常委会 、
篇名:南昌市人民代表大会常务委员会监督司法工作条例
时效性:有效
颁布单位:南昌市人大常委会
颁布日期:20050930
实施日期:20051101
失效日期:
内容分类:监督与监察
文号:南昌市人大常委会公告第55号
南昌市人民代表大会常务委员会监督司法工作条例
(2005年8月31日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过2005年9月23日江西省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）
第一章 总 则
　　第一条 为了加强和规范对司法工作的监督，促进公正司法，保证宪法、法律、法规在本行政区域内的贯彻实施，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《江西省县级以上人民代表大会常务委员会监督条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 南昌市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）对市中级人民法院和市人民检察院（以下简称司法机关）执行法律、法规的情况和工作情况实施监督。
　　市人大常委会对市公安局、市国家安全局和市司法局履行司法职能情况的监督，适用本条例。
　　第三条 市人大常委会应当依照法律、法规规定的权限和程序监督司法工作，按照民主集中制原则集体行使职权。
市人大常委会监督司法工作不代行审判、检察职权，不直接办理案件。
　　第四条 监督司法工作重要事项由市人大常委会会议审议决定。
监督司法工作中的重要日常工作由市人大常委会主任会议（以下简称主任会议）负责处理。
市人大有关专门委员会协助市人大常委会开展监督司法工作。
市人大常委会工作机构受主任会议委托，承办有关监督司法工作的具体工作。
第五条 市人大常委会行使监督司法工作职权的情况可以向社会公布，但法律、法规规定不公开的除外。
第六条 市人大常委会发现县、区司法机关有违反法律、法规行为的，可以建议县、区人大常委会依法监督，或者交由市级司法机关依照法律、法规规定处理。
县、区人大常委会发现市级司法机关有违反法律、法规行为的，可以提请市人大常委会依法监督。
第七条 市人大常委会应当认真听取司法机关的意见和建议，应当支持司法机关依法独立行使职权。

第二章 监督的内容和范围
第八条 市人大常委会对司法机关下列事项实施监督：
（一）遵守和执行宪法、法律、法规的情况；
（二）执行上级和本市人民代表大会及其常务委员会决议、决定的情况；
（三）办理市人民代表大会及其常务委员会交办的有关司法工作的议案和代表的建议、批评和意见的情况；
（四）制定和发布有关司法工作的规定、办法、意见等规范性文件的情况；
（五）办理公民、法人和其他组织的申诉、控告和检举的情况；
（六）作出判决、裁定、决定的情况；
（七）实施执法责任制、错案责任追究制的情况；
（八）依法应当实施监督的其他情况。
第九条 市人大常委会对下列案件实行重点监督：
（一）已发生法律效力的判决、裁定、决定可能存在主要事实不清、适用法律不当的案件；
（二）依法应当立案而不立案或者违法办理无管辖权的案件；
（三）无法定事由超过法定期限未办结的案件；
（四）超期羁押的案件；
（五）违法采取、变更强制措施的案件；
（六）已发生法律效力的判决、裁定、决定未依法执行的案件；
（七）其他严重违法办理的案件。
第十条 市人大常委会对由市人民代表大会选举或者常务委员会任命的司法机关工作人员的下列行为实行监督：
（一）遵守和执行宪法、法律、法规的情况；
（二）执行上级和本市人民代表大会及其常务委员会决议、决定的情况；
（三）履行司法职责的情况；
（四）清正廉洁、遵守司法工作纪律、恪守职业道德的情况。

第三章 监督的方式和程序
第十一条 市人大常委会监督司法工作，可以采取下列方式：
（一）听取、审议工作报告或者专题工作汇报；
（二）审查规范性文件；
（三）视察；
（四）执法检查；
（五）工作评议和履行职责评议；
（六）处理公民、法人和其他组织的申诉、控告和检举；
（七）实施案件监督；
（八）审议议案或者听取有关质询案的情况；
（九）特定问题的调查；
（十）法律、法规规定的其他方式。
第十二条 市人大常委会会议听取和审议司法机关的工作报告和专题工作汇报。
主任会议可以听取和审议司法机关的专题工作汇报。
市人大有关专门委员会可以在本委员会职权范围内听取和审议司法机关的专题工作汇报。
市人大常委会工作机构可以受主任会议委托听取司法机关的专题工作汇报。
第十三条 市人大常委会会议听取和审议的工作报告或者专题工作汇报，应当在举行会议30日前通知汇报机关。汇报机关应当在会议举行10日前将报告文本、有关资料送交市人大常委会。
主任会议、市人大有关专门委员会和市人大常委会工作机构听取或者审议专题工作汇报，应当在举行会议20日前通知汇报机关。汇报机关应当在会议举行7日前将报告文本、有关资料送交市人大有关专门委员会或者市人大常委会有关工作机构。
市人大常委会、主任会议、市人大有关专门委员会和市人大常委会工作机构临时召开会议，听取或者审议工作报告或者专题工作汇报不适用本条有关时间的规定。
第十四条 市人大常委会会议听取和审议司法机关的工作报告或者专题工作汇报，必要时作出相应的决议。
常务委员会组成人员过半数不同意司法机关的工作报告或者专题工作汇报的，经主任会议研究，提请市人大常委会会议责成汇报机关补充或者重新报告、汇报。
主任会议、市人大有关专门委员会听取和审议司法机关的专题工作汇报，对汇报不满意的，责成汇报机关补充或者重新汇报。
市人大常委会工作机构听取司法机关的专题工作汇报，对汇报不满意的，可以向主任会议报告，由主任会议处理。
第十五条 市人大常委会会议对工作报告或者专题工作汇报提出审议意见，需要有关汇报机关办理或者作出答复的，汇报机关应当在60日内将办理情况书面报告市人大常委会。市人大常委会对答复或者办理结果不满意的，应当责成汇报机关限期重新办理。
第十六条 司法机关发布的与司法工作有关的规范性文件，应当在发布后30日内报送市人大常委会备案。
司法机关的工作计划、工作总结、重要工作情况等材料应当及时报送市人大常委会。
第十七条 市人大常委会应当有计划地组织市人大代表对司法工作进行视察。
市人大有关专门委员会经主任会议同意，对有关司法工作进行视察，并向主任会议汇报视察情况。
市人大常委会会议听取视察情况的汇报，必要时可以作出相应的决议、决定。
第十八条 视察时，可以听取被视察单位汇报、查阅有关资料、了解相关情况、约见司法机关负责人回答询问。被视察单位应当认真办理视察中提出的意见和建议，并及时报告办理结果。
第十九条 市人大常委会应当组织执法检查组对司法机关执法情况进行检查。执法检查组的组成人员，由主任会议从常务委员会组成人员中确定。
市人大有关专门委员会协助市人大常委会进行执法检查。根据需要，市人大有关专门委员会经主任会议同意，可以组织执法检查。
市人大常委会以及市人大有关专门委员会组织执法检查时，可以邀请市人大代表参加，必要时可以邀请专家和专业人员参加。
第二十条 执法检查时，可以采取听取汇报、座谈、询问、查阅资料、实地察看等方式。司法机关应当如实汇报情况，回答询问，提供资料。
第二十一条 市人大常委会执法检查组应当向市人大常委会会议提出执法检查报告。
市人大有关专门委员会进行执法检查，应当向市人大常委会会议或者主任会议提出执法检查报告。
第二十二条 市人大常委会会议听取和审议执法检查报告时，有关司法机关的负责人应当到会听取意见，回答询问；必要时，市人大常委会会议可以根据执法检查报告作出决议、决定。
第二十三条 司法机关应当认真办理执法检查和审议中提出的意见和建议，按照要求报告办理结果。
对执法检查中发现的重大违法事件，主任会议可以交市人大有关专门委员会进行调查、提出报告。主任会议根据调查报告要求有关司法机关限期处理并报告结果，必要时可以提请市人大常委会会议审议。
第二十四条 市人大常委会应当对司法机关的工作情况和市人民代表大会选举或者常务委员会任命的司法机关工作人员履行职责情况进行评议。
第二十五条 评议工作由市人大常委会领导，主任会议负责组织实施，市人大有关专门委员会和市人大常委会有关工作机构共同承办具体工作。
市人大常委会开展评议工作应当组成评议调查组，评议调查组的负责人及成员由主任会议决定。
第二十六条 评议工作一般采取民主测评、征求意见、查阅案卷、实地察看、听取和审议报告等方式进行。
评议调查组对调查中发现的涉嫌违法问题，应当责成评议对象专题作出说明，并向主任会议汇报，由主任会议处理。
第二十七条 市人大常委会会议对评议对象分满意、基本满意和不满意三个等级进行评价。
常务委员会组成人员对述职对象履行职责情况的满意和基本满意未过半数的，该述职人员应当在六个月之内重新述职；重新述职的满意和基本满意未过半数的，市人大常委会可以依法撤销其职务或者建议有关部门作相应处理，对由市人民代表大会选举的人员，可以依法提出罢免案。
第二十八条 市人大常委会应当在会议结束后10日内将评议意见书面送达评议对象。评议对象接到市人大常委会的评议意见后，应当针对市人大常委会会议提出的问题，在15日内提出整改方案报送市人大常委会，并在3个月内向市人大常委会报告整改结果。
第二十九条 公民、法人和其他组织对司法机关的申诉、控告和检举由市人大常委会信访机构统一受理，经初步调查了解后按下列规定办理：
（一）转有关司法机关依照法律规定直接办理；
（二）交有关司法机关办理并报告办理结果；
（三）征求市人大有关专门委员会对申诉、控告和检举的办理意见，并督促有关司法机关依法办理；
（四）提请主任会议研究或者依法提请市人大常委会会议审议。
对重要的申诉和控告，市人大常委会可以要求司法机关举行听证会。
第一款所规定的办理方式，可以单独运用，也可以合并运用。
第三十条 司法机关应当向市人大常委会报告下列案件：
（一）对市人大代表采取限制人身自由措施或者进行刑事审判的案件；
（二）由市人民代表大会选举或者常务委员会任命的国家行政机关工作人员犯罪的案件；
（三）司法机关工作人员犯罪或者严重违法违纪已作处分决定的案件；
（四）依法给予了国家司法赔偿的案件。
市人大常委会要求报告有重大影响的案件，司法机关应当报告。
第三十一条 本条例第三十条第一款第一项案件报送机关和程序等按照《江西省保护人民代表大会代表人身自由的规定》执行。
本条例第三十条第一款第二项案件，在判决发生法律效力后3日内报告判决结果。
本条例第三十条第一款第三项案件由所在司法机关及时报告。
本条例第三十条第一款第四项案件，作出赔偿决定的司法机关在赔偿决定发生法律效力后7日内报告。
第三十二条 对于司法机关已经发生法律效力但可能错误的或者并未办结但可能有程序违法的案件，市人大有关专门委员会可以了解情况、听取汇报、提出询问，并督促其依法办理。
有关司法机关不依法办理或者不如期回复办理结果又不说明情况的，市人大有关专门委员会应当向主任会议报告。经主任会议决定，由市人大有关专门委员会向该司法机关发出监督通知书。司法机关接到监督通知书后应当在规定时间内答复或者报告办理情况。
第三十三条 在市人大常委会举行会议期间，常务委员会组成人员5人以上联名，可以向常务委员会书面提出有关司法工作的质询案。质询案由主任会议决定，交由受质询的司法机关在常务委员会全体会议上或者有关专门委员会会议上口头答复，或者由受质询的司法机关书面答复；受质询的司法机关对质询案的答复时间不得迟于下一次常务委员会会议。
在专门委员会会议上答复的，提质询案的常务委员会组成人员有权列席会议，发表意见；主任会议认为有必要的时候，可以将答复质询案的情况印发常务委员会会议。
质询案以口头答复的，应当由受质询的司法机关的负责人到会答复；质询案以书面答复的，应当由受质询的司法机关的负责人签署，由主任会议印发常务委员会会议或者印发提质询案的常务委员会组成人员。
第三十四条 主任会议或者五分之一以上的常务委员会组成人员书面联名，可以向市人大常委会就司法工作的重大问题提议组织特定问题调查委员会，由市人大常委会会议决定。
调查委员会成员由主任会议在常务委员会组成人员、专门委员会委员和人大代表中提名，提请市人大常委会会议通过。
调查结束后，调查委员会应当向市人大常委会提出调查报告。市人大常委会会议根据调查委员会报告，可以作出相应决议。
第三十五条 市人大常委会在监督司法工作时，可以调阅相关案卷。调阅案卷具体事宜由市人大有关专门委员会或者市人大常委会有关工作机构承办。调阅案卷时，应当出具调阅案卷函。调阅案卷函经市人大常委会分管领导同意，并由市人大有关专门委员会或者市人大常委会有关工作机构主要负责人签发。调阅案卷的人员应当遵守法律、法规有关保密的规定。
第三十六条 市人大常委会对视察、执法检查、评议等工作情况可以通过新闻媒体、互联网和召开发布会等形式向社会公布。

第四章 法律责任
第三十七条 违反本条例规定，有下列情形之一的，责成限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予批评教育或者责成书面检查，并按干部管理权限建议有关部门作出处理：
（一）不执行市人大常委会监督司法工作的决议、决定的；
（二）对市人大常委会提出的监督司法工作事项不办理、依法应当报告或者要求报告而不报告的；
（三）阻碍、干扰和拒不接受视察、执法检查、评议、特定问题调查的，拒绝调阅案卷的，或者不如实提供材料的；
（四）拒绝向市人大常委会报告工作、述职、接受质询的，或者不如实报告、答复的；
（五）其他妨碍市人大常委会监督司法工作应当追究责任的。
第三十八条 有本条例第三十七条规定情形之一且情节严重的，属于市人大常委会任命的人员，市人大常委会可以依法撤销其职务；属于市人民代表大会选举的人员，市人大常委会可以依法提请市人民代表大会罢免其职务。
第三十九条 参与监督司法工作的人员，应当依法履行职责，并不得泄露秘密，不得滥用职权、以权谋私、徇私舞弊和违法干预司法活动。违反本规定的，视其情节给予批评教育或者行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十条 县、区人民代表大会常务委员会对本级司法工作的监督，参照本条例执行。
第四十一条 本条例自2005年11月1日起施行。


审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


　　一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。