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开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

时间:2024-07-08 15:44:32 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9726
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

国家工商行政管理局关于进一步加强对个体劳动者协会、私营企业协会工作指导的通知

国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于进一步加强对个体劳动者协会、私营企业协会工作指导的通知
国家工商行政管理局




各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:
改革开放以来,我国个体私营经济有了长足的发展,在发展社会生产力,增加国家财政收入,扩大就业空间,满足社会需求,促进社会稳定等方面,发挥了积极作用。各级个体劳动者协会、私营企业协会(以下简称“个协、私协”)在各级党委、政府的领导下,积极发挥“自我教育、
自我管理、自我服务”的职能作用,党和政府联系个体私营经济从业人员的桥梁纽带作用,行政管理机关的助手作用,为促进个体私营经济健康、快速发展,作出了积极的贡献。九届全国人大二次会议通过了宪法修正案,确立了公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度,确
认个体经济、私营经济等非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分,为个体私营经济指出了更加广阔的发展前景。个协、私协将面临着更为重要的工作任务。为了更好地发挥个协、私协的作用,进一步推动个体私营经济的发展,现就加强个协、私协工作指导提出如下意见:
一、要加强对个体私营经济的政治引导,从讲政治的高度认识对个协、私协工作指导的重要意义
工商行政管理机关对个协、私协工作进行指导,是国务院赋予工商行政管理机关的重要职责,是对个体私营经济加强监管的重要内容,也是保证个体私营经济健康发展的客观要求。国务院1998年6月批准的《国家工商行政管理局职能配置内设机构和人员编制规定》(国办发〔19
98〕62号)中对国家工商行政管理局的职责规定了“指导个体、私营企业协会的工作”,再一次明确了工商行政管理机关与个协、私协的工作关系。这既是对工商行政管理机关历史工作的肯定,也是现实工作的需要。改革开放以来的实践证明,工商行政管理机关指导个协、私协,对于
加强对个体工商户、私营企业经营者的监督管理,保护其合法权益,维护社会稳定,促进个体私营经济健康发展,有着积极的意义。因此,各级工商行政管理机关要从讲政治的高度,认识加强个协、私协工作的重要意义,采取切实可行的措施,加强对个协、私协工作的指导。
工商行政管理机关要行使好对个协、私协的指导职能,切实负起指导责任。对个协、私协的工作指导主要体现在政治方向的把握、政策法规的指导、业务工作的支持和组织制度的保障上。工商行政管理机关对个协、私协工作既不能包办代替,也不能放任不管。要定期听取个协、私协的
工作汇报,建立必要的工作联系制度,做到政治上把关、组织上保障、工作上支持、生活上关心,促进个协、私协工作的全面开展。
个协、私协要坚持政治建会的原则,坚持共产党的领导,坚持社会主义方向,加强对个体私营经济从业人员的政治教育和引导。个协、私协要建立健全党团组织,在党组织的领导下,通过自身的工作,将广大个体私营经济从业人员有效地组织起来,把他们紧密地团结在党和政府周围,
成为改革的促进力量,坚定不移地走建设有中国特色的社会主义道路。要注意关心了解个体私营经济从业人员的思想状况,有针对性地开展社会主义教育、爱国主义教育、职业道德教育和法制教育。各级个协、私协要积极配合有关部门,协助做好个体私营经济从业人员中党团员的教育和管
理工作,在私营企业中组建党团、工会组织。在全国私营企业协会成立前,由中国个体劳动者协会负责与各地私协的工作联系。
二、支持个协、私协根据协会章程独立自主地开展活动
随着社会主义市场经济体制的建立,社会中介组织的作用将日益突出。各级工商行政管理机关要提高对社团工作的认识,积极支持个协、私协的工作,加强对协会工作的指导。个协、私协是以个体工商户和私营企业为工作对象,涵盖多种行业的联合性社会团体。个协、私协既要自觉接
受工商行政管理机关的指导,又要根据协会自身的特点,积极主动地开展工作,选准工作角度,探索工作方法,办出自己的特色。
要发挥协会自我教育、自我管理和自我服务的职能,使其真正成为政府管理个体私营经济的助手。个协、私协要逐步建立健全行业分会,加强行业引导和行业自律,使协会自我管理工作逐步完善和规范。要指导协会围绕政府机关的管理重点开展工作,积极探索行政管理工作与群团自管
工作相结合的有效途径;要加强对会员的服务工作,积极开展教育引导和培训,提高个体私营业者的经营能力和管理水平。个协、私协要通过自身的工作,提高协会的凝聚力,吸引个体工商户和私营企业入会,将广大个体劳动者和私营企业经营者团结在自己的周围。
三、发挥个协、私协在个体私营经济发展引导工作中的积极作用
政府机构职能转变后,个协、私协面临的任务将更加繁重,工作范围将进一步扩大。工商行政管理机关原来承担的对个体工商户、私营企业的一些不属于行政监管的职能,也将逐步由个协、私协承担。个协、私协要抓住这个机遇,积极配合政府有关部门,做好个体私营经济的发展引导
工作。
要搞好调查研究,主动向政府有关部门反映会员的要求,提出政策建议,积极参与个体私营经济的发展引导工作。
要积极引导个体私营经济朝着有利于国民经济全局的方向发展,努力促使其在进一步调整和完善所有制结构的过程中,在与国民经济发展大局的最佳结合点上得到完善和发展,并使之与缓解城镇就业压力和促进农村剩余劳动力转移结合起来,与农村经济发展、农民致富奔小康和小城镇
的建设改造结合起来,与发展第三产业和优化产业结构结合起来,与深化国有企业改革和促进下岗职工再就业结合起来,促进生产力发展,满足人们多样化需求。
要努力促进个体私营经济增长方式的转变,逐步建立现代企业制度,加强和改善企业管理,提高企业的管理水平和技术水平,增加产品的科技含量,提高自身的市场竞争能力。
要引导个体私营经济从业人员正确处理物质文明和精神文明的关系。要引导他们争做“爱国敬业、诚实劳动、守法经营、优质服务、乐于奉献”的新型个体劳动者和私营企业经营者,为社会主义物质文明和精神文明建设做出自己的贡献。
四、加强个协、私协的组织建设,帮助解决协会工作中的突出问题
要加强协会办事机构的建设。在机构改革、人员分流中,要选派政治素质好,业务能力强,有一定文化水平和工作能力,善于做群众工作,热心协会工作的干部从事协会工作。同时要保证协会工作人员的相对稳定。按照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关领导干部不得兼任
社团领导职务的通知》的精神,工商行政管理机关在职的处级以上干部,因工作需要确需兼任个协、私协领导职务的,应按干部管理权限办理报批手续。
省级以下工商行政管理体制改革后,省级工商行政管理局要加强对全省个协、私协工作的指导,尽快研究解决个协、私协的人员编制和经费问题,保障协会工作的正常运转。个协、私协要按照国家核定的收费标准,向会员收取会费,不得擅自提高收费标准,不得搭车收取其他费用,不
得乱收费、乱摊派。要加强对会费的管理,本着“取之于会员、用之于会员”的原则使用,存入协会账户,专款专用,不得挪作他用。同时,协会也要依法积极开展有偿服务,以会养会,多方筹集资金,弥补协会经费的不足。



1999年7月27日

江苏省公证条例

江苏省人大常委会


江苏省人大常委会公告


第89号



  《江苏省公证条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2011年9月23日通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。





江苏省人民代表大会常务委员会

2011年9月23日











江苏省公证条例

(2011年9月23日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)



第一章 总 则



第一条 为规范公证活动,保障公证机构和公证员依法履行职责,预防纠纷,保护自然人、法人或者其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国公证法》等法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

第二条 公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

第三条 公证职能由公证机构依法行使,其他任何组织或者个人不得从事公证业务、使用公证名称。法律、行政法规另有规定的,从其规定。

公证机构依照法律规定办理公证,不受任何组织或者个人的干涉。

第四条 公证机构办理公证,应当遵守法律,坚持客观、公正的原则。

第五条 公证协会是公证业的自律性组织,依据章程开展活动,对协会会员的执业活动进行监督。

第六条 县级以上地方人民政府司法行政部门依法对公证机构、公证员和公证协会实施监督、指导。

县级以上地方人民政府发展改革、经济和信息化、教育、公安、民政、财政、人力资源社会保障、住房城乡建设、税务、工商、物价等有关部门按照各自职责对公证机构行使公证职能依法予以监督、支持和协助。



第二章 公证机构和人员



第七条 公证机构应当依法设立,自主开展公证业务,实行独立核算,独立承担民事责任。

第八条 省人民政府司法行政部门应当按照统筹规划、合理布局的原则,综合考虑经济社会发展和公证业务需求等情况,制定本省公证机构设置方案,并根据实际情况适时调整。公证机构不按行政区划层层设立。

第九条 公证机构的执业区域,由省人民政府司法行政部门在办理该公证机构设立或者变更审批时予以核定。

因行政区划调整需要变更执业区域的,有关公证机构应当报省人民政府司法行政部门重新核定。

第十条 因不可抗力或者其他正当理由,执业区域范围内的公证机构无法受理或者办理公证业务的,设区的市人民政府司法行政部门可以明确由符合条件的其他公证机构办理;公证业务跨设区的市行政区域的,由省人民政府司法行政部门予以明确。

第十一条 公证机构因法律、行政法规规定的情形或者设置方案调整被撤销的,其执业证书同时注销。

公证机构不再具备设立条件的,应当中止执业活动;自中止之日起满一年仍不具备设立条件的,其执业证书应当予以注销。

第十二条 公证机构应当按照省人民政府司法行政部门核定的公证员配备方案科学设置岗位,合理配备公证员。

公证员应当符合《中华人民共和国公证法》规定的任职条件,经过法定程序任免。

根据公证业务需要,公证机构可以聘用具备相关条件的人员担任公证员助理,协助公证员办理公证业务。公证员助理应当具有高等院校法律专科或者其他专业本科以上学历,具备相应的公证业务知识。具体办法由省人民政府司法行政部门会同有关部门制定。

第十三条 公证员和公证员助理应当遵纪守法,恪守职业道德,依法审慎履行公证职责,保守执业秘密。



第三章 公证业务和程序



第十四条 根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构可以办理《中华人民共和国公证法》第十一条、第十二条规定的公证事项和事务。


第十五条 公证机构可以对自然人、法人或者其他组织在有法律意义的文书上签名、捺指印或者盖章的行为,以及使用数据电文、电子签名的行为进行证明。文书的内容违法或者违反社会公德、损害社会公共利益的,公证机构不予证明。

第十六条 自然人、法人或者其他组织申请办理公证,可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。

申请办理涉及不动产的公证,应当向不动产所在地的公证机构提出;申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证,可以适用前款规定。

申请办理公证的当事人应当向公证机构如实说明申请公证事项的有关情况,提供真实、合法、充分的证明材料。

第十七条 公证机构应当将申请办理公证所需提供的证明材料目录、申请表示范文本、公证服务收费标准等在办公场所公示。申请办理公证的当事人要求公证机构对公示内容予以说明、解释的,公证机构应当说明、解释,提供准确、可靠的信息。

公证机构应当推进计算机信息网络建设,方便当事人通过网络获取办理公证的相关信息。

第十八条 公证机构收到自然人、法人或者其他组织提出的公证申请后,应当当场决定是否受理;无法当场作出决定的,应当在三个工作日内决定是否受理。决定不予受理的,公证机构应当说明理由,并书面告知申请人。

公证申请材料不齐全或者不符合法定形式的,公证机构应当当场或者在三个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。

第十九条 公证机构经审查,认为申请提供的证明材料真实、合法、充分,申请公证的事项真实、合法的,除因不可抗力、需要进一步补充证明材料或者核实有关情况的外,应当自受理申请之日起十五个工作日内向当事人出具公证书。

当事人确有困难不能亲自到公证机构办理公证的,公证机构根据情况可以指派公证员到其住所或者临时住处为其办理公证。

第二十条 公证机构对申请公证的事项以及当事人提供的证明材料有疑义,按照办证规则需要核实有关情况的,应当在一个月内予以核实或者委托异地公证机构代为核实。因特殊情况不能按期完成的,经公证机构负责人批准,可以延长核实期限,并应当将延长期限的理由告知申请人。延长期限最长不得超过二个月。

第二十一条 有下列情形之一的,公证员应当回避:

(一)公证员或者其近亲属是公证事项的当事人;

(二)公证员或者其近亲属与公证事项有利害关系。

当事人认为公证员有前款规定的情形,或者公证员与当事人有其他关系可能影响公正办证的,可以要求公证员回避。

公证员的回避,由公证机构负责人决定;公证机构负责人担任公证员的回避,由同级人民政府司法行政部门决定。

第二十二条 公证机构收取公证费,应当执行国务院和省人民政府价格主管部门会同有关部门制定的规定。

公证机构对符合法律援助条件的当事人,应当按照规定减免公证费。



第四章 公证效力



第二十三条 公证证明具有法定的证明效力。非经法定程序,不得撤销、变更公证证明。

经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

第二十四条 法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的,依照其规定。

当事人约定未经公证的事项不具有法律效力的,依照其约定,但该约定违反法律、行政法规强制性规定的除外。

第二十五条 经公证并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书中约定的下列给付义务,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行:

(一)借款合同、还款协议(含具有还款内容的无名协议)以及债务人一方出具的还款承诺书中债务人所承担的还款义务;

(二)借用合同、赊欠货物的合同、还物协议中债务人返还或者给付标的物的义务;

(三)无财产担保的租赁合同中承租人到期返还租赁物、支付租金的义务;

(四)以给付金额确定的赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔偿金、补偿金、劳动报酬为内容的协议中债务人所承担的相应给付义务;

(五)给付内容具体明确的其他债权文书中债务人所承担的相应给付义务。

前款第(一)、(二)项给付义务上设有抵押、质押或者连带责任保证,担保人愿意接受强制执行并经公证的,适用前款规定。

上述债权文书经公证赋予强制执行效力后,债权人、债务人或者担保人对该债权文书的内容有争议,人民法院裁定不予执行的,债权人、债务人或者担保人可以向人民法院提起民事诉讼。

第二十六条 对经公证赋予强制执行效力的债权文书,债权人可以向公证机构申请签发执行证书;符合规定或者约定条件的,公证机构应当签发。

公证机构在签发执行证书前,应当对债务人、担保人不履行或者不适当履行债务的事实予以核实。

第二十七条 债权文书经公证赋予强制执行效力后,债权人依法转让该债权给第三人的,经通知债务人后,受让人可以依法申请人民法院强制执行。

第二十八条 当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的,可以向出具公证书的公证机构提出复查申请;出具公证书的公证机构应当另行指派公证员进行复查,并自收到复查申请之日起一个月内按照以下规定处理:

(一)公证书的内容合法、正确,办理程序无误的,作出维持公证书的处理决定;

(二)公证书的内容违法或者与事实不符的,应当作出撤销公证书的处理决定;

(三)公证书的内容合法、正确,但表述、格式不当或者有其他错误的,应当予以更正。

公证机构处理复查事项需要补充证明材料、核实有关情况的,相关时间不计算在前款规定的期限内,但最长不得超过六个月。

公证机构应当将撤销公证书的处理决定告知当事人并予以公告。被撤销的公证书自始无效。公证机构撤销公证书,应当自作出处理决定之日起七个工作日内报省公证协会备案。

第二十九条 当事人、公证事项的利害关系人对公证机构作出的不予受理公证申请、维持或者撤销公证书等处理决定有异议的,可以自收到或者知道处理决定之日起二个月内,以书面形式向公证协会投诉。公证协会应当自受理之日起二个月内提出处理意见,答复当事人或者利害关系人。



第五章 公证协会



第三十条 本省设立江苏省公证协会。设区的市根据需要可以设立公证协会。

公证协会应当按照国务院《社会团体登记管理条例》的规定,经社团登记管理机关核准登记。

第三十一条 公证协会依据章程制定行业自律规范,提供业务咨询和培训,协助办理公证执业责任保险,组织办证质量检查和评定,处理投诉事项,实施行业奖惩,维护行业合法权益。

第三十二条 公证协会可以根据需要设立公证质量专业评定委员会。公证质量专业评定委员会可以对公证机构出具的公证书以及公证协会处理投诉事项涉及的公证书,进行专业评定。

对公证协会依据公证质量专业评定委员会评定结果作出的处理意见,有关公证机构应当执行。

第三十三条 江苏省公证协会应当依据公证法律、法规等规定,制定和完善办证规则,规范公证行为。

第三十四条 江苏省公证协会承担本省与台湾地区之间公证书查证和副本的寄送事项。



第六章 执业保障和监督



第三十五条 公证机构应当依法保障公证员的合法权益和执业权利,为公证员依法执业提供便利和条件。公证机构应当按照规定参加公证执业责任保险。

第三十六条 公证机构应当依法与公证员和公证员助理签订聘用合同或者劳动合同,为公证员和公证员助理办理社会保险。

第三十七条 公证机构应当为公证员和公证员助理参加职业培训提供必要的条件和保障。公证员和公证员助理每年参加职业培训不得少于四十学时。

第三十八条 公证机构及其公证员在办理继承、有无违法犯罪记录、婚姻状况、学历学位、职务职称等涉及证明当事人身份、确定财产关系等公证事项时,按照办证规则需要核实有关情况的,公安、民政、教育、人力资源社会保障等部门和金融机构等组织应当依法予以协助。

因审理、办理案件或者其他工作需要,人民法院、人民检察院、其他有关国家机关或者组织要求查阅公证档案的,相关公证机构应当依法予以配合。

第三十九条 公证机构发现当事人以及其他个人或者组织虚构、隐瞒事实,提供虚假证明材料的,应当向有关部门和单位通报和举报,并及时将有关信息向征信系统归集,有关部门和单位应当依法进行处理。

对经同级人民政府司法行政部门移送的案件,有关部门不予受理或者立案的,应当书面说明理由。

第四十条 县级以上地方人民政府司法行政部门应当依法保障公证机构独立行使公证职能,支持公证机构开展正常的业务活动。

第四十一条 县级以上地方人民政府司法行政部门应当指导公证机构加强内部管理,依法检查、调阅公证档案和相关材料,开展考核评价,根据职责权限查处违法行为。

第四十二条 县级以上地方人民政府司法行政部门应当健全公证诚信监督机制,建立公证机构和公证员执业档案,并依法全面、客观、及时向社会公开。



第七章 法律责任



第四十三条 公证机构及其公证员违反本条例,未按规定出具公证书,应当回避而未回避或者有其他违法执业行为的,按照公证法律、法规等规定给予处罚。

公证机构及其公证员违反规定收取公证费的,按照有关法律、法规等规定给予处罚。

第四十四条 公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的,由公证机构承担相应的赔偿责任;公证机构赔偿后,可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。

因公证机构及其公证员的过错导致公证书被撤销的,公证机构应当按照规定退还公证费。

第四十五条 当事人以及其他个人或者组织提供虚假证明材料、故意隐瞒真实情况或者采取其他欺骗手段骗取公证书,给他人造成损失的,应当依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

前款规定情形中,公证机构及其公证员在审查、核实中有违反公证程序、办证规则等行为的,由公证机构承担相应的赔偿责任。

公证机构及其公证员与当事人恶意串通,出具错误的公证书,给他人造成损失的,由公证机构与当事人承担连带赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 当事人以及其他个人或者组织扰乱公证机构执业秩序,侵犯公证人员人身权利,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条 县级以上地方人民政府司法行政部门及其工作人员在执业审核、实施行政处罚过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第八章 附  则



第四十八条 本条例自2012年1月1日起施行。1994年12月30日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《江苏省公证条例(试行)》同时废止。