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完善业主公约立法初探/刘颜

时间:2024-07-07 15:58:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9368
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完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认,对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志,是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿,本人认为该草案对业主公约的规定过于原则,没对业主公约做出准确、清晰的界定,更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此,本人提出了书面建议,认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案,结合各地颁布实施的地方法规规章,参考国外、香港和台湾地区有关规定,就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结,以进行完善业主公约立法的研究,从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题:
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛,大多数物业都签订有业主公约,并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本(1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件),但业主公约在实践中存在着很多问题,主要表现在:
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例(草案)》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位,表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中,如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定,但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因,是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利,是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现,应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神,也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订,造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一,内容不规范。建设部颁布示范文本后,各地结合实际情况作了调整,在名称和内容上差异较大,重庆和深圳等地使用《业主公约》,规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任;北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》,业主以《业主承诺书》确认,将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内;天津使用《产权人和使用人公约》;上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外,有的小区业主公约条款太粗,可操作性差;有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款;有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中,一般都是在入住时由物业管理公司组织签订,往往作为业主领取钥匙的先决条件,业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益,不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统,配套性、协调性差,如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例(草案)》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本,侵害了业主权益。
8、司法实践中,部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认,使业主公约失去了应有的法律约束力,在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度:
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约,它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于:(1)业主公约的基础在于契约主体的物权(建筑物区分所有权),与以交换为目的的债权合同有本质区别;(2)业主公约的约束力不局限于契约各方(指在业主公约上签字的当事人);(3)业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容,且非经特别程序不得修改、补充与变更;(4)业主公约生效后,对未签字的业主同样具有约束力,且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意(或确认)当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则:(1)业主物权至上原则,《宪法》第十三条规定,“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权,又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式,是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物(或一个物业管理区域)时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称,即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。(2)业主自决自律原则,业主公约应是全体业主意思自治的反映,因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱,由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。(3)权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的,离开了权利本位思想,民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时,也必须对权利的行使做出一些限定,必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。(4)维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务,又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则,以维护公共利益和公共秩序,倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容:(1)物业基本情况、共用设备设施和场所状况,(2)业主的权利与义务,(3)业主大会的产生、召集程序,(4)业主委员会的产生方式,(5)物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交,(6)业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式,(7)业主在物业管理区域内应遵守的行为准则,(8)违反业主公约的责任,(9)其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定,不得违反法律法规的强制性和禁止性规定,不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定,物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止:(1)业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺,且必须使用示范文本。(2)首次业主大会应对《业主公约》进行审议,以决议形式予以确认;该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。(3)业主公约的修改、补充和变更的特别程序:业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使,由出席会议的2/3业主投票权同意有效;经物业管理区域内入住业主的10%发起,可以召开临时业主大会修改、补充和变更,但需拥有50%投票权的业主参加,并经2/3以上投票权同意才有效。(4)业主公约的废止:必须以物业毁灭为法定事实条件,并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议,该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。(5)以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件:业主公约在物业入住率达到30%后,经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效,无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定,可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会,予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度:业主公约生效后15日内,或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内,应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任:(1)业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的,应当承担相应的民事责任。(2)业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。(3)对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的,受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。(4)根据《民法通则》第一百三十四条,承担民事责任的方式包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷,应协商解决;协商不成的,可提请县级以上房地产行政主管部门调解;调解不成的,可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例(草案)》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,关系到千家万户,其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境,所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识,共同参与管理,变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权,真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
作者电话:0755-26799305
E-mail: sammy713@vip.sina.com

甘肃省实施《中华人民共和国义务教育法》办法

甘肃省人大


甘肃省实施《中华人民共和国义务教育法》办法



2002-3-30 颁布 2002-3-30 实施 文号:甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 关键字: 实施 义务教育 办法
颁布机构: 甘肃省人大常委会

   第一章 总 则

  第一条 根据《中华人民共和国义务教育法》的规定,结合我省实际,制定本办法。 

  第二条 义务教育分为初等义务教育和初级中等义务教育(含初级职业技术教育,下同)两个阶段,执行国家规定的义务教育基本学制。 

  第三条 全省根据不同的经济文化发展状况,分阶段、分步骤逐步推行九年制义务教育。经济比较发达、文化基础好的市区要积极推行九年制义务教育;经济文化基础较好,但校舍、师资等条件尚不完全具备的城镇、农村,第一步可以先推行初等义务教育;经济条件差、文化基础薄弱的农村,可以先推行三年(小学五年制)或者四年(小学六年制)义务教育。 

  凡未达到九年制义务教育的地方,都要随着当地经济文化的发展,创造条件,逐段、逐步提高,向九年制义务教育过渡,到2000年全省基本普及初等义务教育;2010年全省基本普及九年制义务教育。 

  实施九年制义务教育的具体规划,由省人民政府制定。各地区(州、市)、县(市、区)都应按照省人民政府的统一规划,制定本地区的实施计划。 

  第四条 义务教育必须贯彻国家教育方针,努力提高教育质量,使儿童、少年在品德、智力、体质等方面全面发展,为提高民族素质,培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设人才奠定基础。 

  第五条 学校要推广使用普通话,正确运用简化汉字。 

  少数民族学校和招收少数民族学生为主的学校,可同时使用本民族语言文字和汉语言文字教学。 

  第六条 义务教育实行分级管理、分级办学的体制。 

  第七条 各级人民政府的教育行政主管部门为实施本办法的主管部门,负责实施九年制义务教育的具体规划。 

  第二章 学 生

  第八条 凡年满六周岁的儿童,不分性别、民族、种族,都应当入学接受当地规定年限的义务教育;条件不具备的地方,入学年龄可为七周岁。 

  第九条 父母或其他监护人有义务保障其子女和抚养的学龄儿童按时入学,并受完当地规定年限的义务教育。 

  第十条 丧失学习能力的儿童,可免于入学;因病和其他特殊原因不能按时入学的儿童,可延缓入学。儿童免学、缓学,需由父母或其他监护人提出申请,经城市的区(不设区的市)人民政府或乡(镇)人民政府审核批准。 

  延缓入学的期限为一年,届时仍不能入学者,应再办理审批手续。 

  儿童免学、缓学的具体条件和办法,由省人民政府教育行政主管部门制定。 

  第十一条 凡学满当地规定的义务教育年限,经考试达到小学、初中或初级职业技术学校毕业程度的,由学校发给相应的毕业证书;学完教学计划规定的课程未达到相应学校毕业程度的,发给结业证书。 

  第十二条 各级教育行政主管部门和学校要加强学籍管理,建立健全学生流失报告制度。 

  第十三条 任何单位或个人不准招收录用应受义务教育的学龄儿童、少年做工、经商或从事其他工作。 

  第十四条 对接受义务教育的学生免收学费。义务教育阶段可收取杂费。杂费的收取办法由省人民政府教育行政主管部门制定。家庭经济困难的学生,可减免杂费。减免杂费的金额,由当地政府核实拨给教育行政主管部门。 

  第十五条 在初级中等学校和少数民族地区、贫困地区的寄宿制学校,实行助学金或奖学金制度,帮助家庭贫困学生和少数民族学生就学。其具体标准和办法由省人民政府教育行政主管部门会同有关单位制定。 

  第三章 教 师

  第十六条 教师要坚持四项基本原则,热爱社会主义教育事业,忠于职守,勤奋学习,教书育人,为人师表。 

  教师应当具有国家规定的文化水平和业务能力,胜任教学工作,完成教学任务。 

  教师要爱护学生,禁止体罚学生。 

  第十七条 要重视发展师范教育,优先办好高、中等师范院校、教师进修院校,并充分发挥其他院校的潜力,培养、培训义务教育所需师资。

  第十八条 建立教师考核、进修制度,对考核合格的,由教育行政主管部门颁发资格证书。对考核不合格的,由教育行政主管部门负责培训。对不适合做教师工作的人员,应调离教学岗位,教育部门安排有困难的,由同级人事部门负责安排。 

  小学教师的培训、进修由县(市、区)负责;初级中等学校教师的培训、进修由地区(州、市)负责。 

  各级人民政府对培训师资所需经费,应当在教育事业费中列出专项予以保证。 

  第十九条 实行教师职务聘任制度。小学、初级中等学校教师,具备规定学历或取得所任学科专业合格证书,并经考核和评审达到规定的任职条件的,方可聘任为一定职务的教师。 

  第二十条 中小学教师的管理、调配,由各级教育行政主管部门负责。要严格执行中小学教职工定额编制,使师生保持合理的比例。未经县(市、区)以上教育行政主管部门批准,任何单位不准抽调中小学教师改做其他工作。 

  第二十一条 高、中等师范院校要面向县以下的地区定向招生,鼓励初、高中优秀毕业生报考师范院校,为当地培养义务教育阶段的师资。师范院校毕业生由教育行政主管部门按原培养目标统一分配到学校任教。其他高、中等院校也应分配一部分毕业生担任教师工作。任何单位或个人不得改变上述毕业生分配的指令性计划,不得截留改做其他工作。 

  师范院校招生、毕业生分配及师资培训应对老、少、边穷地区给予照顾。鼓励大中专毕业生到上述地区任教。 

  第二十二条 全社会应当尊重教师。各级人民政府应当采取切实措施,保障教师合法权益,逐步提高教师社会地位和物质待遇,鼓励教师长期从事教育事业。应当逐年划拨专款为中小学教职工改善住宿条件。城镇统建住宅应当保证按一定比例分配给中小学教职工居住。在发放奖金、子女就业及公费医疗等方面,教师应当与当地干部同等对待。 

  第四章 学 校

  第二十三条 学校设置、布局要合理,有利于儿童、少年就近入学,有利于提高办学效益。初级中等学校的设置应根据人口分布状况和地理条件,分区划片,合理布点。小学办学形式以全日制为主,也可因地制宜举办各种形式的简易学校或教学点(班),在居住特别分散,办学条件十分困难的少数民族地区,可举办寄宿制学校和适应民族习俗的女童班。 

  农村的初级小学、简易小学、教学点(班)的设置、撤并,由乡(镇)人民政府审批,报县(市、区)教育行政主管部门备案;农村完全小学、城镇小学和初级中等学校的建立、撤并、搬迁由县(市、区)教育行政主管部门提出意见,报同级人民政府审批。 

  实施义务教育的小学、初级中等学校的师资、办学经费、校舍、教学设备等标准,由省人民政府教育行政主管部门会同有关单位制定。 

  第二十四条 鼓励和支持厂矿、企事业单位、集体经济组织举办中小学校、初级职业技术学校和公民个人举办小学教学点(班),所办学校在当地人民政府的统一领导下,实行办学单位和教育行政主管部门双重领导,以办学单位为主的管理体制。由当地教育行政主管部门统一管理义务教育事业发展规划,进行教育检查和督导,在教学业务、师资培训和调配、教学仪器供应等方面,给予指导和帮助。 

  第二十五条 各级人民政府要重视盲、聋、哑、弱智等残疾儿童、少年的义务教育,积极创造条件,举办特殊教育学校,或在小学附设特殊教育辅读班。虽有残疾,但能基本坚持正常学习的儿童、少年,可在普通中小学随班就读。 

  各级人民政府要积极发展并组织动员社会力量兴办幼儿教育事业。农村小学应当创造条件附设一年制学前班,为学龄前儿童接受义务教育做好准备。 

  第二十六条 各级人民政府必须把中小学、幼儿园的建设纳入城镇建设和农村移民区建设的总体规划。城镇等有关部门应根据义务教育的需要,会同教育行政主管部门合理规划中小学、幼儿园的布局。并按规定从基建单位的投资中提取的城市建设配套费,应当按一定比例用于中小学和幼儿园校舍建设配套费。 

  中小学校和幼儿园危房的维修和翻建、严重危房的及时排除,由当地人民政府、办学单位及个人负责。 

  第二十七条 任何单位或个人不得干扰学校正常教学秩序,不得随意改变学校教学计划,不准侵占、损坏学校的校舍、场地、设备。 

  第二十八条 学校要积极开展勤工俭学活动,使教育与生产劳动相结合,培养学生的劳动观念和劳动技能,改善办学条件。县、乡人民政府要为农村中小学划拔一定数量的校田或者采取其它方式,为学校开展勤工俭学活动创造条件。 

  第五章 经 费

  第二十九条 实施义务教育事业费、设备购置费和基本建设投资,由各级人民政府及办学单位负责筹措,予以保证。用于义务教育的财政拔款的增长比例,应高于当地财政经常性收入增长的比例,并使按在校学生人数平均的教育费用逐年有所增长。义务教育事业费中的公用经费应占适当比例。

  省人民政府教育行政主管部门应根据国务院有关部门颁发的参考定额,会同有关部门制定义务教育阶段各类学校按学生人数平均的公用经费开支标准,报省人民政府批准后执行。 

  各级地方机动财力、城市建设维护费、支援不发达地区的发展资金、边境建设事业补助费、少数民族补助费中都要划出一定比例,用于发展义务教育事业。全省教育基建投资应当占地方统筹基建投资的15%以上。 

  农村中小学改善办学条件所需经费,由各级人民政府列入基础设施建设统一规划,统筹安排。各级人民政府用于义务教育的专项补助费,对老、少、边、穷地区给予照顾。对少数民族牧区和特困地区,要采取特殊措施,扶持发展基础教育。 

  第三十条 教育事业费预算,每年经财政部门核定后,由教育行政主管部门统一掌握使用。财政、审计部门要监督教育行政主管部门管好、用好教育经费,提高投资效益。任何单位或个人不得侵占、克扣、挪作他用。 

  第三十一条 城乡征收的教育费附加,主要用于义务教育事业。教育费附加按国务院有关规定执行。 

  第三十二条 全社会都要关心义务教育的发展,各部门、各单位不得向中、小学校乱摊派各种款项。 

  第六章 管 理
 
第三十三条 各级人民政府对本地区实施义务教育全面负责,实行省、地(州、市)、县(市、区)、乡(镇)四级管理体制。分级管理的办法和职责范围,按省人民政府有关规定执行。各级教育行政主管部门在同级人民政府领导下,会同有关部门具体负责和组织本地区实施义务教育的各项工作,充分发挥职能部门的作用。

  第三十四条 各级人民政府要建立实施义务教育工作目标管理责任制,把实施义务教育工作作为对各级领导干部政绩考核的重要内容。 

  第三十五条 建立义务教育督学制度。省教育行政主管部门对全省实施义务教育的情况实行检查、督导、评估。地(州、市)、县(市、区)教育行政主管部门对本地区实施九年制义务教育的工作进行全面检查、监督和指导,保证义务教育在各地的实施。检查督导实施义务教育的情况,及时向社会公布。 

  第三十六条 要保护青少年的身心健康,严禁在学生中传播淫秽物品和进行其他有害学生身心健康的活动。 

  严禁利用宗教活动妨碍义务教育的实施。 

  第七章 奖 惩

  第三十七条 对在实施义务教育中做出显著成绩和捐资兴学有突出贡献的地区、单位、个人及有关人员给予表彰、奖励。 

  省教育行政主管部门会同教育工会设立“园丁奖”,对优秀中小学教育工作者给予表彰奖励。

  第三十八条 对因工作失职,贻误如期实现义务教育规划和目标的地区,由上一级人民政府追究该地区人民政府主要负责人和有关人员的行政责任。 

  第三十九条 适龄儿童、少年未经批准,不入学接受当地规定年限的义务教育的,由当地街道办事处或者乡(镇)人民政府对其父母或者其他监护人进行批评教育,并采取有效措施责令其在限期内送子女或者被监护人入学。 

  第四十条 对招用应受义务教育的儿童、少年做工、经商或者从事其他劳动的单位或个人,由县(市、区)人民政府工商行政管理部门给予批评教育,责令停止招用。拒不停止招用或者屡教屡犯的,每用一人处以三千元至五千元罚款,并由工商行政管理部门责令停产停业或者根据《中华人民共和国义务教育法》等法律的规定吊销营业执照。 

  第四十一条 对弄虚作假给不合格教师发放资格证书的人员,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分,并收回资格证书。对擅自抽调中、小学教师改做其他工作的人员,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分,并责令被抽调教师回原学校任教。 

  第四十二条 对违反指令性分配计划截留师范毕业生的用人单位,除责令退回毕业生外,由主管分配的的教育行政主管部门按每生处以一万元的罚款;并由用人单位或其主管部门对责任人员给予行政处分。 

  罚款一律上缴财政。

  第四十三条 对侵占、克扣、挪用义务教育经费的直接责任者,由其所在单位或主管部门给予行政处分,并追回全部款项;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。 

  第四十四条 侵占和破坏学校场地、房屋和设备,扰乱学校教学秩序的,由当地人民政府或教育行政主管部门责令返还财产,恢复原状,赔偿损失;违反治安管理有关规定的,由公安机关依照治安管理处罚条例的规定处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。 

  第四十五条 侮辱、殴打教师,违反治安管理处罚条例的由公安机关依法处理;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。 

  第四十六条 对处罚不服的单位和个人,可在接到处罚决定之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议,对复议仍不服的可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉;也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。 

  第八章 附 则

  第四十七条 民族自治地方的人民代表大会可以根据本办法结合本地实际制定补充或变通规定,报省人大常委会批准实施。 

  第四十八条 本办法实施中的具体应用问题,由省教育行政主管部门负责解释。

  第四十九条 本办法自公布之日起施行。

江西省城市和镇控制性详细规划管理条例

江西省人大常委会


江西省城市和镇控制性详细规划管理条例

(2007年12月14日江西省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 2007年12月14日江西省人民代表大会常务委员会公告第106号公布 自2008年3月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为了规范城市和镇控制性详细规划的编制和审批,保障城市规划、镇规划的有效实施,促进经济社会全面、协调、可持续发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本省行政区域内城市和镇的控制性详细规划的编制、审批和实施,适用本条例。

第三条 本条例所称城市和镇控制性详细规划,是指以依法批准的城市、镇总体规划为依据,对城市、镇建设用地的使用性质、使用强度和道路、工程管线、公共配套设施以及空间环境等控制要求作出的规划。

第四条 省人民政府城乡规划行政主管部门负责全省控制性详细规划管理工作。

城市、县人民政府城乡规划行政主管部门负责本行政区域内控制性详细规划管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门应当按照各自职责,协助做好控制性详细规划的有关工作。

第五条 各级人民政府应当将城乡规划编制和管理经费纳入本级财政预算,保障控制性详细规划的编制和管理工作的正常开展。

第六条 鼓励公民、法人和其他组织参与控制性详细规划的制定。

公民、法人和其他组织应当支持控制性详细规划的依法实施,对违反控制性详细规划的行为有权检举和控告。

第二章 控制性详细规划的编制

第七条 省人民政府城乡规划行政主管部门应当依据国家有关技术规范,制定本省控制性详细规划编制技术规范和指导意见,规范和指导全省控制性详细规划的编制工作。

第八条 城市的控制性详细规划由城市人民政府城乡规划行政主管部门组织编制。镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制,县人民政府所在地镇的控制性详细规划,由县人民政府城乡规划行政主管部门组织编制。

第九条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当根据城市、镇总体规划以及建设发展的需要,制订控制性详细规划的编制计划,报城市、县人民政府审定。

城市中心区、旧城改造区、近期建设区、城乡结合部和储备土地、拟出让的土地以及其他城市建设重要控制区域,应当优先编制控制性详细规划。

第十条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当按照公开、公正、公平的原则,通过公开征集、邀请征集等方式确定规划方案,择优选定具备相应资质的城市规划编制单位,委托其承担控制性详细规划的编制工作。

第十一条 编制控制性详细规划,应当根据经济社会可持续发展需要,以城市、镇总体规划为依据,与相关专项规划相衔接,符合国家和省有关技术规范,综合考虑自然环境、人文因素、公众意愿,体现提高城市、镇环境质量、生活质量和景观艺术水平的总体要求。

第十二条 控制性详细规划主要包括下列内容:

(一)确定规划范围内不同性质用地的界线,以及各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型;

(二)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标,以及公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求;

(三)确定规划范围内河流、湖泊、湿地等生态环境保护的要求;

(四)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等设计指导原则;

(五)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施,规定各级道路的红线、断面、交叉口形式以及渠化措施、控制点坐标和标高;

(六)根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合;

(七)依据地下空间开发利用规划对地块的地下交通、商业、能源、通信、防空等设施作出具体规定;

(八)制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、停车泊位、建筑后退红线距离、基础设施和公共服务设施配套建设的规定应当作为强制性内容。

第三章 控制性详细规划的审批

第十三条 城乡规划编制单位完成控制性详细规划草案(以下简称规划草案)后,应当报委托其编制规划草案的城乡规划行政主管部门或者镇人民政府审查。

第十四条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当及时对规划草案组织专家论证进行初步审查,并将初审后的规划草案公开展示,征询公众意见。

规划草案公开展示的时间不少于30日。展示的时间、地点及公众提交意见的期限、方式应当在当地主要新闻媒体或者政府网站上公布,同时在规划地块的主要街道或者其他公共场所设置公示栏公示。

第十五条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当收集、整理和研究公众意见。公众对规划草案提出重大异议的,城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当通过论证会、听证会等方式进行论证。

城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当根据公众意见,组织规划编制单位对规划草案修改完善,提出审查意见。

第十六条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当将规划草案、专家论证意见及审查意见提交城市规划委员会审议,并附公众意见及采纳情况和理由。

城镇体系规划中确定由上一级城乡规划行政主管部门实施规划监控的区域,其规划草案在提交城市规划委员会审议前,应当先征得上一级城乡规划行政主管部门书面同意。

第十七条 城市规划委员会应当按照议事规则对城市、县人民政府城乡规划行政主管部门和镇人民政府提交的规划草案进行审议,提出审议意见。

规划草案经城市规划委员会审议后,由城乡规划行政主管部门和镇人民政府根据审议意见组织规划编制单位对规划草案修改完善,报所在地城市、县人民政府审批。规划草案应当附城市规划委员会的审议意见。

未经城市规划委员会审议的规划草案,城市、县人民政府不予审批。

第十八条 控制性详细规划应当经城市、县人民政府常务会议或者全体会议讨论决定。讨论通过的,由城市、县人民政府公布实施。

控制性详细规划讨论通过后30日内,由城市、县人民政府在当地主要新闻媒体或者政府网站上公告。公告应当包括控制性详细规划的具体范围、实施时间和查询方式等内容。

第十九条 城市的控制性详细规划经本级人民政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

镇的控制性详细规划,报上一级人民政府审批。

县人民政府所在地镇的控制性详细规划经县人民政府批准后,报县级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

第二十条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门应当建立控制性详细规划档案,将城市和镇的现状调研资料、规划草案、公众意见、本部门审查意见、城市规划委员会审议意见以及人民政府批准文件、规划成果等存档。

公民、法人或者其他组织可以查阅前款档案,但法律、法规、规章规定不得公开的内容除外。

第四章 控制性详细规划的实施和修改

第二十一条 城市、镇规划区范围内的土地供应、土地利用、空间布局以及开发建设,应当符合控制性详细规划的要求。

城市规划区范围内尚未编制城市控制性详细规划的地块,不得进行开发建设,但因国家、省重点工程建设需要使用土地,并经省人民政府审批同意的除外。

第二十二条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门应当依据控制性详细规划,提出规划地块的规划条件及附图,作为土地使用权出让合同的组成部分和制定土地使用权划拨方案的依据。

任何单位和个人不得违反控制性详细规划的规定擅自改变规划条件及附图。

违反规划条件及附图的,城乡规划行政主管部门不得办理建设用地规划许可手续,国土资源行政主管部门不得办理土地使用权出让、划拨手续。

第二十三条 城乡规划行政主管部门审查建设用地规划许可或者建设工程规划许可申请时,对许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。城乡规划行政主管部门应当听取申请人、利害关系人的意见。申请人、利害关系人依法提出听证申请的,城乡规划行政主管部门应当依法组织听证。

城乡规划行政主管部门依法核发建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后,应当在核发之日起15日内通过政府网站、设置公示栏公示等方式向社会公布核发结果。

省人民政府确定的镇人民政府在审查、核发建设工程规划许可证时,依照前两款规定执行。

公民、法人或者其他组织可以向城乡规划行政主管部门查询建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证及其依据的控制性详细规划的具体内容。

第二十四条 控制性详细规划非经法定程序不得擅自修改。但有下列情形之一,确需修改的,应当按照本条例第二章、第三章规定的编制、审批程序进行:

(一)城市、镇总体规划发生变更,对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重大影响的;

(二)重大建设项目对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的;

(三)控制性详细规划的强制性内容存在明显缺陷,不适应经济社会发展需要的;

(四)法律、法规规定需要作出修改的其他情形。

第二十五条 公民、法人或者其他组织对违反控制性详细规划的行为可以向城乡规划行政主管部门和镇人民政府举报。城乡规划行政主管部门和镇人民政府接到举报后,应当及时查处,并在30日内将处理情况回复举报人。

公民、法人或者其他组织认为城乡规划行政主管部门和省人民政府确定的镇人民政府违反控制性详细规划,出具规划条件、核发建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证的,可以向其本级人民政府或者上级人民政府城乡规划行政主管部门举报,接到举报的人民政府或者城乡规划行政主管部门应当及时处理,并在60日内将处理情况回复举报人。

第二十六条 城乡规划行政主管部门应当每年向本级人民政府和上一级城乡规划行政主管部门报告控制性详细规划的实施和监督管理情况。

第五章 法律责任

第二十七条 城市、县人民政府违反本条例规定,审批、修改控制性详细规划的,其审批、修改的控制性详细规划无效,由上一级人民政府责令纠正,通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。

第二十八条 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门或者镇人民政府违反本条例规定,有下列情形之一的,由本级人民政府、上一级人民政府城乡规划行政主管部门或者监察机关依据职权责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分:

(一)委托不具备相应资质的城市规划编制单位承担控制性详细规划编制工作的;

(二)未将规划草案向公众展示,征询公众意见的;

(三)拒绝公民、法人或者其他组织查阅控制性详细规划档案的;

(四)擅自修改控制性详细规划的;

(五)接到举报后不处理,或者未将处理情况回复举报人的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第二十九条 省、市、县人民政府国土资源、城乡规划行政主管部门违反本条例规定,出具规划条件、办理土地使用权出让手续或者核发建设用地规划许可证的,其核发的证件无效。上级人民政府行政主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可,并依法追究该部门直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。因撤销行政许可对当事人合法权益造成损失的,应当依法予以赔偿。

第三十条 建设单位或者个人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证及其依据的控制性详细规划的规定进行建设的,由城市、县人民政府城乡规划行政主管部门责令停止建设、限期改正,无法采取改正措施消除影响的限期拆除,并依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条予以处罚;建设单位或者个人不停止建设或者逾期不改正、不拆除的,由建设工程所在地县级以上人民政府责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

第六章 附则

第三十一条 本条例自2008年3月1日起施行。