深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
　　之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点：

　　被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决：

　　2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
　　综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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国家开发银行


国家开发银行外汇固定资产贷款暂行办法
1998年7月3日，国家开发银行


第一章 总 则
第一条 为了加强国家开发银行（以下简称“开发银行”）外汇固定资产贷款（以下简称“外汇贷款”）的管理，规范借贷行为，提高外汇贷款资产质量，合理有效地利用外资，以支持国家重点建设，根据《贷款通则》、《国家开发银行贷款项目管理暂行规定》以及国家有关法规、政策，特制定本办法。
第二条 开发银行根据国家的宏观经济政策，产业政策和区域发展政策以及国家有关外汇管理的规定开展外汇贷款业务，并按照审贷分离和资金使用的政策性、安全性、流动性、效益性的原则自主发放贷款。
第三条 开发银行国际金融局是办理外汇贷款的业务管理部门。

第二章 贷款的对象、条件和使用范围
第四条 外汇贷款的对象必须是经工商行政管理部门核准登记或经开发银行认可的，具备贷款条件和外汇还款能力的法人（以下简称“借款人”）。
第五条 借款人申请外汇贷款，须具备以下条件：
（一）借款人有健全的经营管理机构、合格的领导班子以及完善的财务制度和业务规章制度；
（二）借款人所有者权益占项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例，项目自有资金应存入开发银行或其指定的代理行；
（三）项目建议书及可研报告已经有权机关批准，并列入国家或地区利用外资计划以及相应的固定资产投资计划；
（四）资金投向正确，符合国家产业政策，有利于优化产品结构，提高技术水平；
（五）建设配套条件齐备，其他资金落实；
（六）产品有市场，经济、社会效益显著，有可靠的外汇还款来源；
（七）能够按照开发银行的要求提供有效的担保措施，如由第三方保证，则保证担保人应具有可靠的外汇还款来源。
第六条 外汇贷款的使用范围主要包括：国家批准使用外汇的基础设施、基础产业和支柱产业、高科技中的基本建设、技术改造项目以及其他外汇贷款项目。

第三章 贷款的方式、种类、期限、利率和费用
第七条 贷款方式
外汇贷款方式为担保贷款，其中，担保贷款又分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。
开发银行原则上不发放外汇信用贷款。
第八条 贷款种类
外汇贷款种类包括：
（一）现汇贷款是指开发银行利用自有外汇资金发放的贷款；
（二）境外筹资贷款是指开发银行利用以国际商业贷款、境外发债、国外出口信贷、外国政府贷款和国际金融组织贷款等方式筹措的外汇资金发放的贷款或转贷款；
（三）国家外汇储备贷款是指开发银行利用国家外汇储备发放的贷款。
第九条 贷款期限
（一）现汇贷款的期限，根据项目的建设期和借款人的还款能力由开发银行与借款人具体商定，其中小型项目一般不超过5年，大中型项目一般不超过10年；
（二）境外筹资贷款的期限，参照国外贷款协议规定的期限由开发银行根据项目建设的具体情况确定；
（三）国家外汇储备贷款的期限，按照国家外汇储备贷款的规定执行。
第十条 贷款利率
（一）现汇贷款利率，根据中国人民银行的有关规定，按照中国银行公布的不同期限外汇贷款利率和同业水平确定，可采用固定利率或浮动利率；
（二）国际商业贷款、境外发债的贷款利率根据境外筹资成本、借款人资信以及项目情况确定，出口信贷、外国政府贷款、国际金融组织贷款等的转贷款利率，采用在国外贷款协议的利率基础上加一定利差的方式确定；
（三）国家外汇储备贷款利率，按照中国人民银行有关规定执行。
第十一条 贷款费用
外汇贷款的费用包括：
（一）国外贷款协议规定包括的但不限于风险费、承诺费、管理费、代理费以及其他杂费在内的各种贷款费用；
（二）开发银行外汇贷款协议或转贷款协议所规定包括的但不限于律师费、杂费等在内的各种外汇贷款费用。

第四章 贷款的申请、评估和审批