农村集体建设用地使用权流转问题初探
彭鑫

对于农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业用地；二是农村建设住宅用地；三是乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地。在法学界，对于农村集体建设用地使用权能否也像国有土地使用权一样进行流转，能否像国有土地使用权一样建立一级市场——由农村集体土地所有权人直接以“划拨、出让、租赁”的方式给使用人；或建立二级市场——由农村集体土地所使用人以一级市场获得土地使用权再行“转让、转租”给其他使用人；或用于抵押、入股、联营（笔者统称之为农村集体建设用地使用权流转）是一个是一个颇存争议、仁者见仁、智者见智问题。本文就是对上述问题进行一下初步的探讨。
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”； 《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”； 《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。
为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕 第 11 号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
11）部分高级人民法院审理集体建设用地使用权流转纠纷的指定性文件、会议纪要、通知
12）有关集体集体建设用地使用权流转方面的学术性文章

海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南省计量管理条例》的决定

（2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年8月26日海南省人民代表大会常务委员会公告第25号公布 自2004年9月1日起施行）



海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《海南省计量管理条例》作如下修改：

一、第五条修改为：“从事计量器具制造、修理的单位和个人，应当依法向县级以上技术监督部门申请，经考核合格，并取得制造、修理许可证后方可从事计量器具的制造、修理。”

二、第三十三条修改为：“违反本条例第五条规定，擅自制造、修理计量器具的，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处违法所得50％的罚款。”

本决定自2004年9月1日起施行。

《海南省计量管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。



附：海南省计量管理条例（2004年修正本）

（1997年5月28日海南省第一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 根据2002年7月26日海南省第二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈海南省计量管理条例〉的决定》第一次修正 根据2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈海南省计量管理条例〉的决定》第二次修正）

第一章 总则

第一条 为了加强计量监督管理，保证国家计量单位制的统一和量值准确可靠，维护国家利益和消费者、经营者的合法权益，促进海南省经济和社会的发展，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条 在本省制造、修理、销售、安装、改造及使用计量器具，进行计量检定、认证、监督及有关计量行为，必须遵守本条例。

第三条 本省全面实行国家法定计量单位。

第四条 各级人民政府的技术监督部门是计量监督管理的行政主管部门。省技术监督部门负责全省计量监督的管理工作，各市、县、自治县技术监督部门负责本行政区域内的计量监督管理工作。

各级人民政府有关行政管理部门依照计量法律、法规及本条例，在各自职责范围内，协同做好计量监督管理工作。

第二章 计量器具的制造、修理、销售及使用

第五条 从事计量器具制造、修理的单位和个人，应当依法向县级以上技术监督部门申请，经考核合格，并取得制造、修理许可证后方可从事计量器具的制造、修理。

第六条 制造、修理、安装、改造的计量器具应当依法检定合格，方可交付使用。

第七条 经营者必须对其所销售计量器具的质量负责，下列计量器具不得销售：

（一）经检定不合格的；

（二）无制造许可证或者伪造许可证及标识的；

（三）无产品合格标识或者伪造、盗用产品合格标识的；

（四）无厂名、厂址或者伪造、冒用厂名、厂址的；

（五）法律、法规和规章禁止使用或者明令淘汰的；

（六）无正规供货发票的。

第八条 禁止在贸易、服务、公正计量、医疗卫生、安全防护、环境监测中使用有下列情形之一的计量器具：

（一）未按法律、法规规定进行检定的；

（二）本条例第七条所列情形之一的。

第九条 使用计量器具不得有下列行为：

（一）破坏计量器具的准确度、防作弊部件（装置）；

（二）擅自启开检定封印或者破坏检定封缄。

第三章 计量机构和计量检定

第十条 各级技术监督部门依法设立的计量检定机构，是国家法定计量检定机构，按国家有关规定考核合格后，所出具的检定数据具有法律效力。

县级以上技术监督部门按照国家计量授权管理办法的规定，可授权经考核合格的有关计量检定机构，面向社会从事相应的检定业务。经依法授权的检定机构出具的检定数据具有法律效力。

第十一条 为社会提供公正数据的计量检测机构和计量服务机构，必须按省级以上技术监督部门的规定考核合格后，方可对外开展检测业务；未经考核合格的，出具的检测结果无效。

第十二条 对社会公用计量标准器具，部门和企事业单位使用的最高计量标准器具，以及列入国家强制检定目录的工作计量器具，依法实行强制检定。

属于非强制检定范围的计量器具，应当依法定期检定。

第十三条 计量检定应当坚持就地就近、方便用户的原则。

当事人认为技术监督部门的定点检定不能满足其特殊要求的，可以提出申请，报技术监督部门备案后，依法选择其他检定机构检定。

第十四条 当事人对检定、计量结果有异议的，可向当地技术监督部门申请复检。

第四章 商业贸易计量

第十五条 从事商业贸易、服务的单位和个人，必须按配备规范配置能满足商业、贸易及服务要求的计量器量，保证量值的准确。

计量器具的配备规范，按国家规定执行，国家尚无规定而又确实急需的，可由省技术监督部门根据实际制定规范，报省人民政府批准后执行。

第十六条 经营者必须对其所经营的商品、提供的计时服务或用于计酬的量值负责，所提供的量的实际值必须与显示值（标注值）相符，计量偏差不得超过国家和省技术监督部门规定的允差标准。

第十七条 现场计量商品，经营者应当让顾客看清计量示值结果。顾客有异议的，应当重新显示，也可以经依法设立的公正计量器具复核。

第十八条 定量包装商品，包装者必须在包装物的显著位置正确、清晰地标明商品的净含量，并注明生产厂家及厂址，否则不得销售。

第十九条 市场管理者应当在生产资料和生活资料市场等有大宗物料计量的场所设置公正计量器具，加强计量监督。

第二十条 餐饮业中经营以量计价的商品，应当用符合规定的计量器具计量计价，不得估算计价。

第五章 计量监督

第二十一条 县级以上技术监督部门可根据需要，按国家有关规定设置计量监督员。计量监督员必须经省级技术监督部门培训考核合格，发给执法证件和执法标志后方可执法。

第二十二条 技术监督部门在行使计量监督检查职权时，必须出示有效证件；未出示有效证件的，管理相对人有权拒绝监督检查。

技术监督部门对计量器具和计量行为进行监督检查，必须有2名以上的计量监督员在场，并按省级以上技术监督部门的规定行使职权。

第二十三条 技术监督部门对制造、修理、销售、使用计量器具及计量行为，实行以抽查为主要方式的监督检查制度。

第二十四条 技术监督部门对计量器具的质量和商品、服务量值的监督检查依据是：

（一）法律、法规、规章和技术规程的规定；

（二）产品标准说明、合同、实物样品或其他方式所标明的符合法律、法规及规章规定的指标；

（三）尚无抽样标准的，按省级以上技术监督部门的抽样规定执行。

前款第（二）项中同时以几种方式注明产品指标的，必须使用一致指标；指标不一致的，以其中最严格的指标为监督检查的依据。

第二十五条 技术监督部门在计量监督检查中，可以行使下列职权：

（一）进入生产、经营场地和产品存放地检查；

（二）要求被检查人提供有效的产品检验报告或者合格证明；

（三）查阅、复制有关发票、帐册、凭证、文件、业务电函和其他有关资料，使用照像、录像等手段取得所需的证明材料；

（四）询问被检查的当事人、利害关系人、证明人，并要求其提供证明材料和有关资料；

（五）封存、扣押违法计量器具及相关物品；

（六）现场发现被检查人违法制造、销售计量器具的，有权责令其停止生产、销售，并提供生产、销售及库存产品的数量和其他有关情况。

第二十六条 技术监督部门在计量监督中发现有下列情形之一的，可以采取封存、扣押措施：

（一）法律、法规和规章明令禁止生产、销售的计量器具；

（二）对社会将产生危害的计量器具；

（三）属于案件证据并可能灭失的物品。

第二十七条 采取封存、扣押措施必须经县级以上技术监督部门行政首长批准，制作封存、扣押决定书，并将封存、扣押决定书送达当事人，开具封存、扣押清单，由当事人签名；当事人不在场或拒绝签名的，应当有两个以上见证人签名。

封存、扣押的时间不得超过30日，遇特殊情况需要延长的，应当报省技术监督部门批准。属于前条第（三）项的，必须在7日内作出处理决定。

第二十八条 技术监督部门在行使职权时，不得损害当事人的合法权益，不得泄露当事人的商业秘密和技术秘密。

第二十九条 计量监督检查的结果应予公布，对生产质量不合格的计量器具的单位和个人，责令其限期整改。整改后的首批产品必须经技术监督部门抽样检定合格后方可销售。

对执法监督的检定结果不服的，应当在收到检定结果通知之日起15日内申请复检。

第三十条 计量监督工作由各级技术监督部门组织实施，监督检查的经费由同级财政列支。

第六章 法律责任

第三十一条 商品的生产者、经营者使用不合格计量器具或者进行不诚实计量侵犯消费者权益的，应当依法承担法律责任。

第三十二条 违反本条例第三条，使用非法定计量单位或符号的，责令其改正，处以1000元的罚款。

第三十三条 违反本条例第五条规定，擅自制造、修理计量器具的，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处违法所得50％的罚款。

第三十四条 违反本条例第六条规定，制造、修理、安装、改造的计量器具未经依法检定合格即交付使用的，责令其停止使用，处以3000元的罚款。

第三十五条 违反本条例第七条规定销售计量器具的，责令其停止销售，没收全部违法所得，可并处3000元的罚款。

第三十六条 有下列情形之一的，限期改正，处以2000元的罚款：

（一）违反本条例第八条规定，使用禁止使用的计量器具的；

（二）违反本条例第十三条规定，未按规定备案的；

（三）违反本条例第十五条第一款规定，未按配备规范配置计量器具的；

（四）拒不提供不合格产品来源的。

第三十七条 违反本条例第九条规定，破坏计量器具的准确度、防作弊部件（装置），擅自启动检定封印或破坏检定封缄的，没收计量器具和全部违法所得，可并处2000元的罚款。

第三十八条 伪造、涂改、冒用、倒卖检定合格印、证、标识和计量许可证标识的，没收非法印、证、标识和全部违法所得，可并处2000元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条 违反本条例第十一条规定，未经考核合格的公正计量服务机构、未取得计量认证合格证书的检测机构和未经考核合格、授权的计量检定机构，擅自对外营业的，责令其停止营业，可并处1000元的罚款。

第四十条 违反本条例第十二条规定，未依法检定使用的计量器具或者经检定不合格继续使用的，责令其停止使用，处以1000元的罚款。

第四十一条 违反本条例第十六条的规定，超出计量允差，属现场交易计量商品的，责令补足短缺量，处以短缺量价款总额10倍的罚款；属定量包装商品的，责令重新包装，处以该批商品短缺量价款总额5倍的罚款。

第四十二条 违反本条例第十八条规定，未按规定正确、清晰地标明商品净含量的，责令改正，处以1000元的罚款。

第四十三条 检定、测试机构出具虚假检定数据或检定结论的，责令其改正，没收所收检定费，可并处所收检定费10倍的罚款；情节严重的，取消其检定资格。

第四十四条 违反本条例，有下列行为之一的，处以3000元的罚款：

（一）擅自转移、破坏已封存计量器具的；

（二）擅自生产、销售已责令停止生产、销售的计量器具的。

违反前款第（二）项的，可并处没收计量器具。

第四十五条 计量监督管理人员、计量检定人员有下列情形之一的，视其情节取消执法、检定资格，给予行政处分；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

（一）违反本条例规定，失职、渎职的；

（二）滥用职权，给当事人造成较大损失的；

（三）违反本条例规定，擅自变更处罚标准的；

（四）泄露当事人商业秘密或技术秘密，给当事人造成损失的；

（五）提供虚假检定报告的；

（六）收受贿赂的；

（七）超限额索要送检样品的。

第四十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自接到处罚决定书之日起60日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。对逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第四十七条 本条例所称的检定，是指省级以上技术监督部门制定的计量技术规范及国家标准中所称的检定、测试、校准、对比、确认等计量技术行为。

第四十八条 本条例具体应用中的问题，由省人民政府负责解释。

第四十九条 本条例自公布之日起施行。1988年11月15日省人民政府发布的《海南省计量监督管理暂行规定》同时废止。