商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
河南省许昌市人民政府


许昌市人民政府关于印发许昌市食品生产加工小作坊监督管理办法的通知

许政[2007]62号


各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门:

现将《许昌市食品生产加工小作坊监督管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○七年十一月二十三日



许昌市食品生产加工小作坊监督管理办法

第一条 为加强食品生产加工小作坊(以下简称小作坊)的监督管理,提高全市食品质量安全水平,保障人民群众健康和生命安全。根据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国食品卫生法》和《无照经营查处取缔办法》(国务院第370号令)、《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》(国务院第503号令)以及《国家质检总局关于进一步加强食品生产加工小作坊监管工作的意见》(国质检食监〔2007〕284号)等相关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的食品生产加工小作坊是指有固定食品加工场所,固定从业人员较少,具有简单的食品加工设备和条件,以手工制作为主,从事生产低风险传统食品或具有地方特色食品(不含现做现卖),在本乡(镇、办事处)或周边小范围内销售,有营业执照、卫生许可证但没有取得食品生产许可证的食品生产单位。

第三条 小作坊的监管工作坚持“监管、规范、引导、便民”的指导思想和“全面监管、分类实施、重心下移、打扶结合”的原则。

第四条 各级政府对小作坊监管工作负总责,统一组织协调本辖区内的小作坊监管工作。村委会和社区要掌握本辖区内小作坊的基本情况,协助有关部门做好小作坊监督管理工作。

第五条 卫生、工商行政管理、质量技术监督等部门在各自职责范围内履行法定监管职责,依法取缔无证照的食品生产加工经营单位。

卫生部门负责食品生产加工环节的卫生许可,依法查处无卫生许可证的食品生产经营单位;工商行政管理部门负责发放工商营业执照,依法查处无工商营业执照的食品生产经营单位;质监部门应加强对有卫生许可证和工商营业执照小作坊的监督管理。

第六条 小作坊是食品质量安全的第一责任人,必须对其生产、销售的产品质量安全负责,自觉遵守国家的法律法规。

第七条 小作坊必须办理卫生许可证和工商营业执照。

第八条 小作坊要按照规定程序申领《食品生产加工小作坊登记证》(以下简称《登记证》),具体发放办法由质监部门另行制定。

第九条 生产加工食品所用的原材料、食品添加物质(含食品加工助剂)等要符合国家有关规定,不得使用过期、失效、变质、污秽不洁、回收及受到污染的食品原材料或者非食品用原辅材料生产加工食品,原辅材料属于生产许可证管理的,必须选购使用有证产品。

第十条 小作坊外购的原辅材料要执行索证索票制度,建立购销记录台帐,使用的食品添加剂要到当地质监部门备案。

第十一条 小作坊要具有基本的生产加工场所和必备的生产设备、设施,保持整洁干净;周围环境要卫生、无污染,具备基本的防蝇、防鼠和防尘等设施。

第十二条 小作坊要执行生产技术规范和有效的产品标准。

第十三条 取得卫生许可证和工商营业执照的低风险性小作坊须向当地质监部门备案、登记,签订食品质量安全承诺书,并向社会公开承诺。

第十四条 小作坊在生产加工过程中严禁下列行为:

(一)使用腐败变质、油脂酸败、霉变、虫蛀、污秽不洁、混有异物或者其他感官性状异常,可能对人体健康有害的原材料生产食品;

(二)使用含有致病性寄生虫、微生物,或者微生物毒素含量超过国家限定标准的原材料生产食品;

(三)使用非食品添加物质生产食品或者将非食品当作食品;

(四)违反国家标准规定使用或者滥用食品添加剂;

(五)使用未经检验检疫或者检验检疫不合格的肉类生产食品,使用病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物等生产食品;

(六)在食品中掺杂、掺假,以假充真,以次充好,以不合格食品冒充合格食品;

(七)伪造食品的产地,伪造或者冒用他人厂名、厂址,伪造或者冒用QS质量标志(含《食品生产加工小作坊登记证明》);

(八)生产加工工艺复杂、产品质量安全高风险的食品(高风险食品只实行生产许可证管理,不实行小作坊登记承诺管理,产品目录由质监部门另行制定);

(九)生产和使用国家明令禁止的其他食品及相关产品。

第十五条 对获准生产的小作坊,其产品实行简单包装制度,不得使用定量包装,不得进入商场、超市销售,不准超出承诺区域销售。

第十六条 小作坊实行开业、歇业申报制度,开业、歇业(3个月以上)时必须向当地质监部门报告。

第十七条 小作坊实行监管区域责任制。有关部门要定期或不定期巡查、回访、监督抽查和执法检查,加强监督管理。

第十八条 各级政府和部门应当加大对小作坊的扶持力度,及时督促符合条件的小作坊办理食品生产许可证。

第十九条 县级质监部门要及时对获准生产的小作坊进行公告,接受社会监督。

第二十条 质监部门应建立小作坊质量监管档案,实行动态管理。

第二十一条 质检机构对小作坊生产的产品质量每半年至少实施1次抽样检验。

第二十二条 小作坊在生产、流通、消费环节中的违法行为由相关部门按照有关法律法规进行处理。

第二十三条 本办法由许昌市人民政府法制机构负责解释。

第二十四条 本办法自发布之日起施行。